北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
(资料图片)
一
Q:
我工作地在4号线枣园，爱人在16号线稻香湖路，都是非京户，后期准备积分落户。暂时不考虑学区，首套房，首付准备在140万左右。需求是：近地铁、2000年之后电梯房、两居，中间位置有没有推荐的，保值或者跑赢大盘即可？
同时在看4号线枣园地铁站附近的枣园尚城小区，340万到370万之间，顶层可不可入手，这个位置能否跑赢大盘或者保值？
A：
1、140万首付，要2000年后的两居，跑赢大盘即可，这要求不低了。买房投资就是做生意，一般都是本钱多的占优势。本小的虽然未必利薄，但在信息完全透明的市场上不太好赢过大多数人，更不好聊“即可”了。所以还是放平心态吧，期望值越高越容易被中介忽悠了。
2、枣园尚城，回迁房为主的社区。对面的红木林是商品房，那是跑赢大盘的，单价现在6万多奔7万了吧。
回迁房一般都是自住为主的，升值方面有隐形的天花板，也就是不能超过板块大盘。因为其优势就是经济实惠，而一旦涨的多了就不实惠了，也就失去了优势，自然就会回落。所以多数情况下的最好成绩就是得到个平均值，毕竟品质什么的不是太占优。
3、顶层没什么不能入手的，更是自住为主。优势同样是经济实惠，劣势是流动性弱，出手的时候挂牌期长。升值未必吃亏，年头长了也就和中间层锁定价格差率，未必吃亏，就是不太好卖而已。
仅供参考。
二
Q:
我是京籍，名下有房也有贷款记录，孩子明年即2024年上学，可政保入学，目前需要买个西城占坑房。请教章哥：1、在西城投资一个小两居，或者一居能改二居房，溢价不想要太高的，楼龄新点的，挣租金用，保值第一位又能兼顾租金高些更好，因为初中前可能会卖掉。
请问您有较好的板块或者楼盘推荐吗？想请章哥指点一二，缩小范围。2、价格方面，总价400以内可全款，400以上就得贷款，若加上房租收入，月供一万之内可以承受。
A：
1、西城投资可不容易，这两年是入学最高峰期，哪儿的溢价都不低，租金也就都高不了，比北京平均值普遍都要低30%左右。占坑儿房的溢价就更高了，租金也就更低，考虑好。另外2025之后就是入学低谷期了，如果没有政策的鼓励，那溢价部分有可能受到影响，同样考虑好。
所以常规建议是别太关注投资和租金了，用过学位之后看市场行情，觉得不合适就出手，换到非学区房也就规避风险了。
2、如果不是指定学区的话那就看大椿天学区的，相对溢价低。比如天桥一带的，北里南里，都低于西城平均值10%左右。而且房龄也相对新，出手的时候至少不吃亏。
3、总之这种时期只能是选相对溢价低和租金高的，看看天桥的吧，去年的两居室租售比在900左右，今年估计也高不到哪儿去。当然占坑儿房会更高些，所以还是别太注重投资方面了。
另外最好不选这所谓改户型的，如果好改的话我们开发商就自己干了，不会把赚钱的机会留给买房人。所以改动的效果未必好，在出手的时候也会被买房人拿来说事儿，有可能都收不回装修成本。
仅供参考。
三
Q:
我家老大24年上小学，老二26年。目前两套小房子，朝阳一套，不打算折腾，另一套石景山打算置换。考虑孩子上学、居住、通勤，希望换到海淀，中等学区即可。石景山的是老房子，可能不太好卖，估计置换后各种现金加一起600-700万。估计又考虑到老人、孩子对居住面积的需求，虽然也很喜欢次新商品房，但是只有老公房可以高贷款，想买1000万左右的老公房，面积90-100左右。
目前关注公主坟柳林馆（距离配偶单位近），再有就是马连洼/农大南（我单位近）、紫竹院/厂洼板块。不知章哥怎么评价这几个板块？柳林馆房子是80-87年之间的，马连洼附近能有到90年代的。再有就是老公房83-90年的，虽然买了是打算自住长住，但假如七八年后想换了，1000万的老公房已变成商品房，是不是不好卖？我们当时石景山的老房子买的血亏，这次想听听您的意见，谢谢！
A：
1、海淀中等学区的溢价率基本一致，都30%左右，这几个学区都差不多。在不考虑对口学校的情况下，单从板块来说是马连洼占优，五环外近十多年来的走势强于老城区。
2、尽量买房龄新的吧，是否转成商品房性质无所谓，更主要的是得好贷款，不影响年限的才更好卖些。千万总价的在老房里是有点儿偏高了，但也看户型，真要是宜居的话也无所谓，未必比总价低的难卖。
如果是长期持有的话那索性买最老最破的，赌一把原址重建。但这得看原产权单位的态度了，谁也不敢预测，得是安全等级达到D级，且原单位愿意配资的情况下才相对顺利。所以常规建议还是买房龄新的，出手时不吃亏就得了。
仅供参考。
四
Q:
想咨询双井片区。我手头有一套时代国际的40平开间，想卖掉置换成一套大约700万左右小两居，既能兼顾保值增值，也能将来方便出手。置换的小两居也想考虑双井片区的房子。住习惯了，不太想换地方。这个40平的开间中介说价格不好涨，不宜留在手里，而且现在出手价格也低于小区均价比较多。
想问问章哥，我这种情况是否应该尽快置换？如果置换，置换双井哪个小区合适？我自己查到的价格匹配的是苹果南区北向小两居，不知道是否合适出手？
A：
1、中介说的有道理，这种开间的优势是租金相对高，但劣势是升值略慢，甘蔗不能两头甜，高租金是用升值慢换来的。但也不至于说尽快置换，价格走弱是很慢的过程，是逐年叠加的，几年时间或一次行情看不出什么，年头长了才明显的。
2、换到双井哪个小区看自己的喜好了，房子是用来住的。
3、苹果南区自住挺好的，北向更是看自己的喜好了，从投资讲不算合适的，至少是出手的时候挂牌期长。
仅供参考。
五
Q:
看了海淀的建材城小区和硅谷先锋，石景山的海特花园，都是二室一厅。因为预算有限，二手房看的都是老旧小区，2000左右的房子。北京海淀集体户口，孩子已经上初中，已经不需要学区房了，北京也有住的地方，面积也够住。
本人40岁了，总购房款预算400万以内，首付也就160万，首套房。买房的主要目的是保值，给孩子未来留着用。因为孩子是集体户，未来孩子大学毕业了可以用来落户，所以有点想买城六区的。
咨询一下，由于预算实在有限，主要是为了留给孩子用保值和升值，是买丰台或昌平的新房好，还是买东西朝海的老破小好？如果买二手房，400万的价格买哪个地段或版块更好？
A：
1、注重自住就买新房，肯定居住体验好。保值方面不太好说，这预算大概率都买不到太好的地段儿，偏远的居多，将来能发展成怎样就看运气了。注重保值的稳妥性就买二手的，像西三旗的就挺合适。不过这预算买得到两居室吗？如果能买到也大概率是带硬伤的，尽量规避吧。
2、东西海的老破小那就是赌一把呗，人口趋势是肯定下行的，赌政策吧。或者短线的快进快出炒一把也行，算清楚税费就行。
3、其他没什么建议，感觉这是刚有个想法似的，还有点儿迷茫呢。再考虑一下吧，投资须谨慎。
仅供参考。
六
Q:
我现在是西城集体户，名下有一套丰台的房子，孩子快出生了。研究了一下西城的学区政策，如果现在搞个西城的房子，孩子出生落西城户口，适龄时再换个好些的学区可以单校登记。如果孩子出生落丰台户口，以后换西城学区要跟着多校划片。
但是目前手里资金有限，所以琢磨着看看能不能搞个特别便宜的小平房就只落个西城户口。您觉得有必要折腾这一下吗？还是等娃上学前，直接置换个西城的房子合适些？
A：
1、平房我不懂，现在也没有特别便宜的吧？前些天网传5平米的都炒到200万了，那也就是下限肯定都是200多300了，所以谈不上便宜吧？
2、另外考虑好，占坑儿房都是总价越低的溢价就越高，否则5平米的房子能值200万吗？这里面几乎都是学区的价值，在这种入学高峰期没问题，家长们被迫抢房。但过两年到了低谷期可不好说，家长们是否还这么疯狂就未必了。
3、所以我觉得没必要，犯不上这会儿去炒房，未必能赌赢。
仅供参考。
七
Q:
首付180，月供1万，请推荐学区房，能确保小学中学中上即可。同事推荐了朝阳的风格派的，但环境不好。然后看了太和小区的还可以，南北通透的一居室，就是面积也小了一些，只有40平。
另外学校只能说是凑合，所以我们的想法还是在先保证学区的情况下尽量面积大一些，能给孩子提供比较好的学习空间。另外就是不接受老破小，主要担心是砸在手里。请推荐。
A：
1、180首付，1万月供，不计税费的话能买360万的。这要求高了，太高了。北京的学区房一般400万起，不管哪个区的都居住体验一般，不会太好，更买不到房龄新还面积大的。
2、相对来说陈经纶嘉铭的学区已经挺不错的了，尤其还是东区的，这要是还觉得凑合那就更没合适的了。能超过这里的基本都是顶级学区了， 600万都不好买到占坑儿房，甭说老破小了，连老破小的地下室都够呛。
3、我推荐不了，建议还是放平心态吧。能买到40平的就已经算不错，这也做不到南北通透，就是带个窗户而已。总之就是要求太高了，帮不上忙。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！